2023年東京23區(qū)之四（港區(qū)）最新的地價趨勢

港區(qū)最新的地價動向

東京都港區(qū)（Minato-ku）的最新公示地價是平均每平方米411萬5421日元（2023年［令和5年］），按坪計算平均每坪1360萬4699日元，全國排名第4位。與去年相比，價格變動率為+3.06％，在全國價格變動率排名中排名第109位。

港區(qū)的最新基準(zhǔn)地價為平均每平方米442萬4131日元（2022年［令和4年］），按坪計算平均每坪1462萬5228日元，全國排名第3位。與前一年相比，價格變動率為+2.12％，在全國價格變動率排名中排名第137位。

從1983年（昭和58年）開始，有40年的數(shù)據(jù)可供參考，公示地價的最高值為每平方米1150萬2571日元（1988年），最低值為每平方米148萬1093日元（1983年），雙方的差距為7.77倍。基準(zhǔn)地價的最高值為每平方米1276萬3000日元（1987年），最低價為每平方米183萬1206日元（1983年），兩者的差距為6.97倍。

宅地的平均地價為每平方米208萬7250日元，按坪計算平均每坪689萬9999日元，價格變動率為+2.48％（2022年）。商業(yè)地的平均地價為每平方米523萬0129日元，按坪計算平均每坪1728萬9685日元，價格變動率為-1.33％（2022年）。

港區(qū)最高價地點為「港區(qū)北青山3-5-30」（每平方米2730萬日元），最低價地點為「港區(qū)港南5-4-36」（每平方米58.7萬日元）。

港區(qū)區(qū)域地價排名

港區(qū)鐵路沿線的土地價格比較

在同一鐵路線上比較地價，港區(qū)的平均地價為每平方米120萬2712日元，高于東海道新干線沿線的平均地價（每平方米168萬3179日元，中央新干線（中央線）【計劃階段】沿線的平均地價（每平方米285萬8930日元），JR東海道本線沿線的平均地價（每平方米48萬6110日元），JR京浜東北線沿線的平均地價（每平方米123萬0589日元），京急本線沿線的平均地價（每平方米98萬0381日元），以及JR橫須賀線沿線的平均地價（每平方米150萬3443日元）。

港區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)點越靠近東海道新干線、JR山手線、JR東海道本線、JR京濱東北線、京急本線和JR橫須賀線的路線，土地價格有越高的趨勢。

港區(qū)土地交易的情況

要在東京都港區(qū)進(jìn)行土地交易，需要參考土地價格行情，根據(jù)物件的需求大小和市場趨勢來確定土地的買賣價格。土地價格行情可參考國土交通省公示的公示地價、東京都廳發(fā)布的基準(zhǔn)地價、國稅廳公布的路線價以及國土交通省每個季度公布的不動產(chǎn)交易價格。請注意，這些數(shù)據(jù)與實際物件的實際交易價格可能略有不同。

這個頁面所列出的東京都港區(qū)土地市場價格是基于公示地價和基準(zhǔn)地價的標(biāo)準(zhǔn)土地和基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，并由我們自行匯總平均值并計算波動率，然后將港區(qū)在日本全國市鎮(zhèn)中的排名列出。

實際在東京都港區(qū)進(jìn)行土地買賣、購買房屋、通過住房貸款借款、進(jìn)行房地產(chǎn)交易、投資、利用土地時，建議尋求專業(yè)人士的幫助，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)評估師、司法書記員、行政書記員、公寓管理員、土地房屋調(diào)查師、土地建筑交易專家等，以獲得評估和估價。

土地和房屋都是固定資產(chǎn)稅的征稅對象，由東京都這個地方政府根據(jù)登記簿進(jìn)行管理和征稅。需要進(jìn)行自行申報，并具有申報義務(wù)。固定資產(chǎn)稅的計算方法是將稅率乘以課稅基準(zhǔn)金額，而稅率由地方政府設(shè)定。課稅基準(zhǔn)金額以“公正的市價”為基礎(chǔ)，需要通過復(fù)雜的計算方法來確定，但一般公示地價的70%可作為參考。相對應(yīng)地，在遺產(chǎn)稅和贈與稅中，土地的價值（遺產(chǎn)稅評估價值）以路線價（國稅廳）為基礎(chǔ)，一般公示地價的80%可作為參考。

港區(qū)房地產(chǎn)交易的價格（僅限土地）

在實際進(jìn)行的不動產(chǎn)交易價格（由國土交通省發(fā)布）中，我們僅篩選出不包含建筑物（如大樓、房屋）的土地交易，并計算出平均價格。這些交易的價格是實際進(jìn)行的不動產(chǎn)交易價格，因此可以近似地反映市場價格。在2022年（令和4年）第1季度，港區(qū)的土地交易價格為每平方米225.4萬日元，每坪7451.24萬日元，同比下降39.77%。這個平均交易價格與上述公示地價和基準(zhǔn)地價的平均數(shù)相比，差距為-45.61%。

如果要購買不動產(chǎn)，通常需要支付給房屋中介的仲介費約為成交價的3.15％。購買價格可以通過扣除折舊費、建筑維護(hù)費、修繕費和建筑貸款利息等支出來計算稅務(wù)，并在港區(qū)稅務(wù)署進(jìn)行確認(rèn)申報。

如果個人以租賃合同將房屋出租給他人，那么這將成為不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，收入來自收到的租金，押金則屬于預(yù)收賬款。不動產(chǎn)和土地的會計科目包括“建筑物”、“銷售用不動產(chǎn)”、“投資和其他資產(chǎn)”、“存貨”等。登記費用的印花稅是固定的，由東京法務(wù)局（港區(qū)分局）登記處收取，但土地房屋調(diào)查師或法務(wù)公證人的手續(xù)費是不同的。

港區(qū)地價的走勢圖                                                                   1983年（昭和58年）?

 

港區(qū)地價的歷史變化

總平均（公示地價、基準(zhǔn)地價的總平均）

           年                                                                地価平均                       坪単価平均                変動率       

公示地価平均

           年                                                              公示地価平均                  坪単価平均               変動率

基準(zhǔn)地價的總平均

             年                                                             基準(zhǔn)地価平均                  坪単価平均              変動率