疫情漸緩，日本全面打開(kāi)國(guó)門迎接外國(guó)人入境，又逢日元貶值，因此有很多海外投資客趁此時(shí)機(jī)入境日本進(jìn)行投資房的實(shí)地考察。在日本特別是在東京的不動(dòng)產(chǎn)中介們又開(kāi)始忙碌起來(lái)了，不過(guò)想買房的人發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上在售房源似乎變少了，這是怎么回事？

新房房源變少

2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)前，由于很多建筑工人都全力以赴地建造運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等奧運(yùn)設(shè)施，導(dǎo)致新建住宅項(xiàng)目的人手變少，人工成本增加，也影響到新建公寓項(xiàng)目的建筑進(jìn)度。另外，能源及建筑材料的上漲，也使得新房開(kāi)工項(xiàng)目減少，建房成本的增加也推動(dòng)了新房?jī)r(jià)格的上漲。

東京圈2022年上半年的新房上市套數(shù)為1萬(wàn)2716套，同比減少4.2％，新建住宅發(fā)售套數(shù)在最近20多年里減少至3分之1左右。新房房源不足，房?jī)r(jià)上漲，東京23區(qū)2021年上市的新建高檔住宅樓的均價(jià)同比上漲7.5％，達(dá)到8293萬(wàn)日元（約合人民幣401.49萬(wàn)元），部分優(yōu)質(zhì)地段的新房上漲甚至超過(guò)20%。開(kāi)發(fā)商似乎也并不著急銷售，在房子竣工前分期分批少量放盤，對(duì)市場(chǎng)也造成了房源緊俏的情況。

二手房惜售

新房的上漲也帶動(dòng)了二手房的上漲，很多二手房主看到房?jī)r(jià)上漲行情，紛紛打消了賣房的念頭，準(zhǔn)備再持有一段時(shí)間，希望能等到房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)賣出。

東京圈內(nèi)不少人氣車站的周邊匯聚著大量的優(yōu)質(zhì)二手房源，但因?yàn)闃I(yè)主惜售，使得上架房源寥寥。還有一些中介代理的“未公開(kāi)物件”在房源尚未對(duì)外公開(kāi)前就已經(jīng)被內(nèi)部客戶消化了。

在日本寬松的貸款政策下，在疫情全面推行在家辦公的工作模式下，貸款購(gòu)房家庭數(shù)量大幅增加。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的雙職工家庭傾向于購(gòu)買高檔公寓，但大多數(shù)的普通工薪家庭則更傾向購(gòu)買總價(jià)不高的二手房，二手房市場(chǎng)也就出現(xiàn)了“僧多肉少”的情況。

土地稀缺

根據(jù)日本2022年的基準(zhǔn)地價(jià)顯示，住宅用地和商業(yè)用地等全部用途的地價(jià)，日本全國(guó)均價(jià)比上年上漲0.3％，東京都住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)上漲1.5％。23區(qū)內(nèi)的住宅用地全部地點(diǎn)上漲，作為旅游地的淺草周邊上漲超過(guò)4.0％，筑波快線沿線的多個(gè)基準(zhǔn)地漲幅超過(guò)10％，交通便利的中野區(qū)和豐島區(qū)上漲3.3％，多地基準(zhǔn)地價(jià)上漲明顯。日本住宅用地均價(jià)30年來(lái)首次上漲，然而適合開(kāi)發(fā)住宅樓的地塊卻在減少，土地招標(biāo)價(jià)格也在上漲。
 

土地成交價(jià)的上漲，使開(kāi)發(fā)商不得不建造高檔住宅才能最大限度利用土地價(jià)值，高檔住宅的高房?jī)r(jià)也提升了整體均價(jià)水平，導(dǎo)致東京圈的新房?jī)r(jià)格與收入比超過(guò)13倍率。另一方面，由于日本土地的私有制，車站周邊或人氣街區(qū)多為私人住宅，如果不能進(jìn)行車站大規(guī)模的再開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)商很難找到適合建造高級(jí)公寓的大規(guī)模地塊。土地供給量的稀缺，也限制了公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，可售房源也受到影響。
 

從投資的角度考慮，正因?yàn)榉吭吹南∪毙裕鸥哂型顿Y價(jià)值。日元的貶值讓海外投資客感覺(jué)日本的房子如此物美價(jià)廉，更是加大了投資日本房產(chǎn)的力度，有的新建高檔住宅超過(guò)30%以上都是非居住的投資客所持有。穩(wěn)定的租金回報(bào)率又讓日本房產(chǎn)投資成為高性價(jià)比、低風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，購(gòu)買人群多了也就讓可售房源顯得更加緊俏了。