海外客戶投資日本房產，主要有以下幾種選擇：酒店和民宿、公寓(單間公寓和獨棟公寓)、別墅、土地。由于投資的目的和用途不同，所選擇的投資方向也有所不同。之前介紹了酒店、民宿和一戶建，今天我們主要針對“公寓”進行分析。

開宗明義，“公寓”是日本房地產交易和租賃市場的主流。作為海外資產配置，投資公寓是不二之選！
 

分析其中的原因，首先，日本房產交易都是通過銀行貸款完成的，所以日本房產價值是由銀行來確定的，購買不能貸款的物件保值率和變現率都很低。而東京土地價格近年來持續穩步增長，房產交易市場活躍，房產租賃市場穩定，空置率在10%以下，平均收益率在5%左右。加上銀行大力扶持，所以東京的公寓是資產配置型投資的不二之選！

此外，日本單身率達到50%以上，所以20平米左右單間公寓是租賃市場的主力，從而使單身公寓成為了房產交易市場主體。
 

其中，“單間公寓”以個人投資為主，主要靠租金賺取收益，需要長期持有。而為了降低空置率，提高保值率和變現率，我們建議大家最好購買東京主干線沿線（如山手線、總武線、京濱東北線），距離車站10分鐘以內，2000年左右建造，套內面積20平米左右的物件。不要只關心回報率。

而“獨棟公寓”則由多套單間公寓組成，以公司投資為主，公司購買是房產交易市場的主體。購買獨棟公寓可以利用銀行杠桿變大資產，加上貸款利率低，不但可以覆蓋支出，還能有所結余。海外客戶可以通過在日本設立公司，以公司名義貸款購房的形式達到資產配置的目的。這樣做，不但降低了前期交易風險，還掌握了物件的價值。

資產配置達到400萬人民幣以上的客戶，我們建議最好以公司名義貸款購買新建的“獨棟公寓”，新公寓有10年質保，前期收益最大化，后期空置率低，保值率高，變現率快！如果資產配置達到1500萬人民幣以上，還可以申請日本長期簽證（投資經營管理簽證），享受日本福利！

日本房產是資產配置型投資，追求的是保值率、空置率、變現率和穩定的收益率。如果單純追求高回報，投資日本房產則不是理想的選擇！