早就聽說日本人比較“講信譽(yù)”，買賣之間只要口頭承諾即可達(dá)成交易，即使不簽署紙質(zhì)合同雙方也會(huì)遵守承諾。耳聽為虛眼見為實(shí)，在現(xiàn)代社會(huì)中日本仍延續(xù)著這種傳統(tǒng)，即使連房產(chǎn)買賣這種大手筆的交易也是如此。如此看來，中日兩國在買賣契約達(dá)成的那個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是有所差異的。

契約達(dá)成日期如何界定？

在日本買房的初期，一般買房人會(huì)在中介人員的安排陪同下進(jìn)行實(shí)地考察，如果對(duì)房子有購買意向，通常買家的代理人會(huì)向賣家的代理方提交書面的購買意向書，包括購買的意向價(jià)格、想要簽訂合同的時(shí)間等信息。如果賣家對(duì)價(jià)格等信息認(rèn)可的話，會(huì)通過賣家代理人告知買方，雙方即刻達(dá)成契約。此后買賣雙方會(huì)簽署正式的買賣合同，合同只是為了將雙方約定的內(nèi)容匯總成冊作為備忘文本而已。就好像去超市買東西，在收銀臺(tái)付款后拿到一張購物小票一樣，小票僅僅是作為付款的憑證。

在中國，各種交易契約的成立主要是以雙方正式簽署合同的時(shí)刻為準(zhǔn)的。在簽約前，買賣雙方是可以進(jìn)行充分商討的，有時(shí)甚至在簽約前夕還在互相討價(jià)還價(jià)，直到最終簽字蓋章。

由于在日本買賣房產(chǎn)時(shí)，常常會(huì)遇到賣家和買家為不同國籍的情況，在對(duì)契約達(dá)成的認(rèn)知有一定的差異，有時(shí)也會(huì)導(dǎo)致一些誤解。所以作為中國買家，如果能夠理解日本人對(duì)契約的認(rèn)知的話，在交易的過程中會(huì)省去很多不必要的麻煩事。

除了契約日期以外，在買房的過程中，中日之間還是有一些差異的，而有些差異往往會(huì)直接導(dǎo)致交易失敗。

看房

日本人在看房時(shí)，通常會(huì)對(duì)房子各種夸贊，即使有很多不滿意的地方也不會(huì)輕易表達(dá)。如果賣家業(yè)主在現(xiàn)場的話，雙方都是客客氣氣地說話，日本的業(yè)主比較喜歡把房子賣給這種“懂事”的下家。

中國人在看房時(shí)，如果看到喜歡的房子通常會(huì)對(duì)房子各種“挑刺兒”，說出房子很多問題后，以便在議價(jià)環(huán)節(jié)占據(jù)一定的主動(dòng)權(quán)。如果是中國業(yè)主，心理會(huì)認(rèn)為越是挑刺的人越是想買房子的人。

但如果換做日本業(yè)主，把自己的房子看作孩子一樣精心維護(hù)，卻被別人挑出這么多毛病，心里肯定不舒服，直接會(huì)拒絕這種“失禮”的客戶，無論再給多少錢也不賣了。

砍價(jià)

日本人出售房產(chǎn)前會(huì)請中介機(jī)構(gòu)幫忙評(píng)估，掛牌價(jià)格也不會(huì)高的離譜，還是比較貼合市場行情的。日本人議價(jià)時(shí)通常通過中介來表達(dá)意向，砍價(jià)的時(shí)候一般也只是“抹零”，一來一回基本上買賣雙方在不見面的情況下基本就可以確定最終價(jià)格了。

中國人砍價(jià)時(shí)習(xí)慣“狠砍一刀”，中介也會(huì)安排買賣雙方見面商談，很有可能是在雙方多輪“博弈”中才最終確定價(jià)格。

如果同樣的情況放在日本，買家先“狠砍一刀”的話，日本賣家可能覺得對(duì)方“沒有誠意”干脆就不賣了，根本沒有議價(jià)空間。

跳單

日本人認(rèn)為“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，他們愿意花錢來買服務(wù)，特別是買賣房產(chǎn)這種大事更是需要找專業(yè)的房產(chǎn)中介代理才安心。日本房產(chǎn)中介費(fèi)一般是交易價(jià)格的3%加消費(fèi)稅，日本人愿意支付這筆服務(wù)費(fèi)，也尊重中介人員的勞動(dòng)，通常不會(huì)要求降低中介費(fèi)等“無理要求”。

由于中國商品房類型沒有日本那么復(fù)雜，買賣的交易流程也比較系統(tǒng)化容易操作，有些買家賣家為了節(jié)省中介費(fèi)而跳過中介方直接進(jìn)行私下交易。一些被跳單的中介人員只能“白忙活”了。

其實(shí)在日本房產(chǎn)的實(shí)際交易中，也有中國的買家直接跳過中介方直接找到賣家想進(jìn)行私下交易，結(jié)果被日本賣家直接向中國買家的中介公司發(fā)出“嚴(yán)重抗議”，感覺被中國買家騷擾了，而且對(duì)于這種不誠信的行為會(huì)停止繼續(xù)交易。中國買家的中介代理人也為自己沒有“管理”好自己的客戶而對(duì)賣家表示道歉和悔過。

日本人做買賣還是比較講究誠信的，只要是口頭承諾了交易條件，基本很難出現(xiàn)毀約的情況。如果有特殊情況不能繼續(xù)交易的情況，通常未履約的一方會(huì)表達(dá)真誠的歉意，會(huì)按約定支付違約金，還會(huì)親筆書寫“道歉信”。所以說，多了解一些日本人的交易習(xí)慣，在整個(gè)交易過程中會(huì)比較融洽和順利，還能保持身心愉悅。想必這也是一個(gè)大家都期待的理想場景吧。