海外客戶投資日本房產，主要有以下幾種選擇：酒店和民宿、公寓(單間公寓和獨棟公寓)、別墅、土地。由于投資的目的和用途不同，所選擇的投資方向也有所不同，今天我們主要針對“酒店和民宿”來進行分析。

由于“酒店和民宿”屬于運營型物件，收益并不穩定，所以日本銀行不會提供貸款。同時酒店和民宿運營需要申請行業資質，所以前期投入的資金也比同地段普通住宅要高出20-30%。

由于日本房產投資交易的主體都是通過日本銀行貸款來完成的。然而，酒店和民宿日本銀行不提供貸款，就意味著投資變現率較低；同時酒店和民宿投入的資金高于同地段價格，也就意味著投資的保值率低；此外，酒店和民宿是運營型物件，受運營團隊和市場影響比較大，也就意味著收益并不穩定。

因此，投資日本酒店和民宿，首先需要確定是以個人還是公司名義購買，以公司名義購買后期出售可以帶著資質轉讓公司，個人名義則不行。其次，還需要委托一個有運營能力的日本公司，運營公司的好壞會直接影響投資收益。最后，投資酒店和民宿還要做好長期持有、保值率低、收益不穩定、不好變現的心里準備。

綜合來說，如果投資者是從事酒店或旅行行業的業內人士，可以自己管理和運營酒店和民宿，有能力運營好，并且有申請日本投資經營管理簽證，移民日本的目的，那投資酒店和民宿是一個不錯的項目和選擇。